Administrar um condomínio, seja ele residencial ou comercial, não é uma tarefa fácil, exige muita dedicação e cuidado. Um trabalho que envolve relações de convivência entre pessoas, lidando com prestação de contas, administração de problemas de convivência, reclamações e tantas outras situações que podem comprometer o relacionamento de todos.

Além desta demanda, a quantidade de pessoas vivendo em prédios e condomínios segue crescendo no Brasil, por isso, o direito brasileiro traz regulamentos específicos para esta área, que conhecemos como Direito Condominial.

O que é Direito Condominial?

O Direito condominial trata-se de uma especialidade do Direito que atua na regulamentação da relação entre moradores, trabalhadores e frequentadores de uma mesma construção imobiliária – construções coletivas, ou seja, que abrangem a casa ou o local de trabalho de diferentes pessoas.

O Direito Condominial fornece regras do uso normal de uma propriedade e prevê, também, a aplicação de penalidades quando elas não são seguidas pelos condôminos.

Essas edificações, por comportarem muitas pessoas diferentes, sem relação prévia entre si, proporcionam conflitos dos mais diversos tipos frequentemente. No caso destes conflitos, se não houver uma regra pré-estabelecida por um terceiro imparcial, quem vai estar certo? Como vai ser resolvido?

O Direito Condominial, como regra estabelecida pelo ordenamento jurídico brasileiro, é, portanto, a regulamentação capaz de guiar as relações e solucionar os possíveis conflitos de um condomínio, estipulando as regras de uso normal de uma propriedade e aplicando penalidades quando são desrespeitadas.

Essas leis e penalidades são previstas do Código Civil e na legislação condominial.

Qual a legislação aplicável para Administrar Condomínios?

Hoje, as relações entre condôminos e a resposta para conflitos são baseadas no Código Civil Brasileiro, entre os artigos 1.331 e o 1.358. Mas, também, há outras particularidades internas de condomínios – que variam de condomínio para condomínio – como as Convenções e o Regulamento Interno de cada propriedade. Nestes documentos, encontram-se, por exemplo, normas de conduta, regras específicas de horário, entre outras determinações, não podendo contrariar o disposto no Código Civil.

Algumas das principais leis condominiais a serem consideradas, dispostas no Código Civil, são:

Direitos dos condôminos:

• Usar e livremente dispor das suas unidades;

• Usar partes comuns do condomínio conforme sua destinação, contanto que não exclua a utilização dos demais possuidores;

• Participar e votar nas deliberações da assembleia de condomínio, estando quite.

Deveres do condômino:

• Contribuir para as despesas do condomínio na proporção ideal (pode haver disposição diferente em convenções internas);

• Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação e não alterar a forma e a cor da sua fachada;

• Não utilizar sua parte de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais moradores ou frequentadores do condomínio.

Aplicação de multa e penalidades:

• O valor da multa de condomínio não pode ser superior a cinco vezes o valor da taxa condominial;

• A lei só permite cobrar um valor de multa de condomínio mais alto quando a infração é de condômino antissocial. Nesses casos, a multa pode chegar à quantia de até dez vezes o valor da taxa mensal, como é esclarecido pelo Art. 1.337.

Outras regras dispostas no Código Civil:

• Quando do aluguel de área no abrigo para veículos, preferir-se-á os condôminos a estranhos;

• Despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino (ou alguns) incumbem a este(s);

• O proprietário do terraço de cobertura deve arcar com despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às demais unidades inferiores;

• Obrigatoriedade do seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição – total ou parcial;

• Regras sobre a administração do condomínio e as competências do síndico (convocação a assembleias, representação do condomínio, fazer cumprir a convenção, prestar contas ao demais, entre outras funções);

• Assembleia para realização de obras no condomínio, tanto obras voluntárias, quanto úteis;

• Regramento quanto a obras ou reparos necessários e urgentes da edificação;

• Disposição sobre a extinção do condomínio.

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Principais atuações da Assessoria Jurídica Condominial

A assessoria jurídica condominial atua na solução dos conflitos de relacionamentos ou administrativos, na prevenção da ocorrência de situações desfavoráveis ao condomínio, na defesa de seus direitos em processos judiciais, na orientação preventiva do síndico do condomínio e na análise e elaboração de contratos. Além disso, faz o acompanhamento – quando necessário – em reuniões condominiais e possui capacidade para propor ações de cobrança, despejo, entre outras, quando estas medidas forem necessárias.

O Escritório de Advocacia Daniel Frederighi Advogados possui advogados especialistas em Direito Condominial, atendendo a todas às necessidades de seus clientes de forma personalizada, com ética, excelência e agilidade. Nossa Assessoria contempla as seguintes atividades no âmbito do Direito Condominial:

• Assessoria jurídica especializada em condomínios residenciais, comerciais e associação de moradores através da consultoria preventiva ou judicialmente;

• Consultoria em Direito Imobiliário, Direito Cível, Trabalhista, Tributário, Administrativo, Criminal ou outros ligados aos condomínios, além de representação em órgãos públicos;

• Análise de propostas de prestação de serviços e contratos;

• Acompanhamento de assembleias ordinárias e extraordinárias e de todos os atos inerentes a sua realização, tais como: elaboração de edital de convocação, verificação da validade dos votos e assuntos tratados na reunião, auxílio nas deliberações através de esclarecimentos de dúvidas por advogado especializado em Direito Condominial e nos temas tratados durante a Assembleia;

• Participação em assembleia de instalação;

• Elaboração de pareceres jurídicos para consolidação de assuntos polêmicos, tais como: sorteio de vagas de garagem, voto proporcional à fração ideal, responsabilidade do síndico, prestação de contas, direito de voto, responsabilidade do Corpo Direito e condomínios, vizinhança, animais no condomínio, dentre outros assuntos;

• Análise da Convenção, Regulamento e outras normas relativas ao condomínio, elaboração e envio de advertências, multas e notificações extrajudiciais;

• Consultoria plena nas relações trabalhistas, inclusive comparecimento em audiências e elaboração de defesas e recursos;

• Atuação direta na cobrança de unidades inadimplentes na esfera extrajudicial com o departamento especializado, inclusive com plantões para recuperação de crédito permanente e rigorosa cobrança judicial;

• Representação processual em todas as esferas judiciais, departamento especializado em elaboração de petições iniciais, defesas e recursos, inclusive para Tribunais Superiores.

Lei do Silêncio

Um assunto polêmico e tópico das principais dúvidas em um Condomínio é a Lei do Silêncio. A Norma Brasileira (NBR) 10.151/2000, desenvolvida pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), é usada para regulamentar a Lei do Silêncio, controlando o ruído em áreas residenciais da seguinte forma:

•  até 55 decibéis para o período das 7h às 20h (diurno);

• até 50 decibéis para o período das 20h às 7h (noturno);

• Caso o dia seguinte seja domingo ou feriado, a faixa de horário noturno é estendida até as 9h.

É dever das normas condominiais, ditadas nas assembleias de condomínio, estabelecer regras mais detalhadas sobre os ruídos após às 22h e para os fins de semana. A Organização Mundial de Saúde (OMS) considera que sons acima de 50 decibéis (dB) já começam a afetar negativamente a saúde humana.

Em condomínios, quando se excede o barulho permitido, os moradores têm dúvidas sobre a quem recorrer — se ao síndico ou ao regimento interno, ou, até mesmo, à polícia. Sendo assim, mais uma causa de conflito.

O síndico deve, nesse primeiro momento de abordagem, tentar uma resolução pacífica e amistosa com quem gera o desconforto, reforçando todas as normas e convenções sobre a Lei do Silêncio.

Caso a abordagem amistosa não gere bons resultados, o condômino reclamante pode procurar a Polícia Civil para registrar um boletim de ocorrência e solicitar as medidas cabíveis no campo penal.

Quando buscar ajuda de um Advogado Condominial?

A maioria dos síndicos de condomínios possuem dificuldade em perceber que administrar um condomínio não é apenas cuidar de contas e cobrar condôminos inadimplentes. Porém, é compreensível essa dificuldade, já que, na maioria das vezes, o síndico não possui experiência administrativa ou, até mesmo, pleno conhecimento das regras e leis jurídicas que regem um condomínio.

O Direito Condominial possui um rol de regras, entendê-las por completo é a melhor forma de evitar conflitos. Sendo assim, a contratação de um advogado condominial é recomendável antes da existência de conflitos para orientar e atuar preventivamente.

Os advogados especialistas em Direito Condominial do escritório Daniel Frederighi Advogados são preparados para solucionar conflitos existentes, sejam relacionais ou administrativos, baseando-se nas normas da legislação condominial do ordenamento jurídico vigente.

Atuando na orientação preventiva do síndico do condomínio e na análise e elaboração de contratos, faz o acompanhamento – quando necessário – em reuniões condominiais e possui capacidade para propor ações de cobrança, despejo, entre outras.

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