A usucapião realizada em cartório, tem-se mostrado uma importante ferramenta de regularização de imóveis. Entre suas principais vantagens está a possibilidade de realizar a usucapião de forma mais rápida e econômica.
Isso ocorre, pois, todas as etapas são realizadas fora da justiça, o que confere maior celeridade ao processo.
Mas como é possível mover uma ação de usucapião extrajudicial? Qualquer pessoa pode requerer a usucapião via cartório?
Listamos, neste artigo, as dúvidas mais recorrentes sobre o tema. Confira:
- O que é usucapião?
- O que é usucapião extrajudicial?
- Quando é possível fazer usucapião extrajudicial?
- Quem pode requerer a usucapião administrativa?
- Posso abrir um processo de usucapião via cartório sozinho?
- Em qual cartório é possível fazer a usucapião extrajudicial?
- Como fazer a usucapião em cartório?
- Quais são os documentos necessários para fazer a usucapião?
- Como é a atuação do advogado em um processo de usucapião em cartório?
O que é usucapião?
Usucapião é um instrumento jurídico destinado à aquisição de uma propriedade por meio da posse prolongada deste bem. Para que isso seja possível, é necessário que sua utilização ocorra de forma pacífica e mansa. Isso significa que não pode haver contestação sobre o uso desta propriedade.
O que é usucapião extrajudicial?
A usucapião extrajudicial, como o próprio nome indica, é um processo realizado fora da via jurisdicional. Isso quer dizer que o procedimento é realizado diretamente perante um cartório de registro de imóveis. Por isso, é chamada, também, de usucapião administrativa.
O pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião se tornou possível graças ao artigo 1.071 do Código de Processo Civil, que inseriu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos. Já o Provimento nº 65/2017, expedido pela Corregedoria Nacional de Justiça, apresenta detalhadamente as diretrizes para realização do procedimento.
Por desafogar o sistema judiciário, este tipo de usucapião caracteriza-se por ser mais ágil. Afinal, processos que antes duravam anos, passaram a ser resolvidos em cerca de três ou quatro meses, a depender do caso.
Quem está tentando pleitear a propriedade na justiça tem a opção de suspender o processo para tentar a regularização do imóvel via cartório. Igualmente, se o pedido extrajudicial for rejeitado, ainda assim é permitido que interessado recorra à via judicial.
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Quando é possível fazer usucapião extrajudicial?
Primeiramente, é necessário identificar se o imóvel pode ser usucapido. Em caso afirmativo, há alguns requisitos para que o requerimento seja realizado extrajudicialmente. O principal está relacionado ao tempo de posse do imóvel, que deve ser de, no mínimo, 15 anos ininterruptos.
Entretanto, este prazo pode ser reduzido para dez anos. Isso é permitido quando a propriedade é caracterizada como moradia habitual do requerente. Além disso, o tempo também pode ser menor caso o possuidor tenha realizado benfeitorias no local de ordem produtiva.
Caso o imóvel seja unidade autônoma de um condomínio edilício, não é necessário que haja consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis.
Contudo, há alguns impedimentos para que o requerimento ocorra. Nesse sentido, não é permitido proceder à usucapião de:
● Imóveis públicos;
● Imóveis em disputa judicial;
● Imóveis em divergência de área com vizinhos.
Para saber mais sobre quais imóveis podem ser usucapidos, confira nosso artigo completo: “Quais imóveis podem usufruir da Usucapião?“
Quem pode requerer a usucapião administrativa?
Tem direito a requerer a usucapião extrajudicial pessoas físicas e também jurídicas, que ocupem o local legitimamente. Em ambos os casos, como visto anteriormente, é preciso que se caracterize a posse mansa e pacífica do imóvel, de forma prolongada.
Posso abrir um processo de usucapião extrajudicial sozinho?
Não. Segundo a legislação vigente, o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião deve ser obrigatoriamente intermediado por um advogado. A representação se dará por meio de procuração, através de instrumento particular ou público, com poderes especiais.
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Em qual cartório é possível fazer a usucapião extrajudicial?
O procedimento de usucapião extrajudicial será iniciado em um cartório de notas. Posteriormente, haverá andamento da ação em um cartório de registro de imóveis, até que ocorra o registro.
É importante ressaltar que o cartório de registro de imóveis deve pertencer à mesma circunscrição do imóvel usucapiendo. Ou seja, ele deve estar localizado na mesma comarca da propriedade que se deseja registrar.
Como fazer a usucapião em cartório?
Antes de tudo, o interessado deve se dirigir a um cartório de notas que esteja localizado no mesmo município do imóvel. Lá, será emitida uma ata notarial constando o tempo de permanência na propriedade, o que deverá ser devidamente comprovado pelo requerente.
Da mesma forma, será necessário comprovar a inexistência de disputas judiciais – como ações reivindicatórias e possessórias – relacionadas ao imóvel.
A seguir, a parte interessada, representada por seu advogado, deverá se dirigir ao cartório de registro de imóveis. Neste momento serão apresentados tanto a ata notarial quanto uma série de outros documentos necessários para a regularização do imóvel, como veremos posteriormente.
O procedimento ainda inclui a análise de toda esta documentação, a publicação de um edital, a comunicação aos antigos donos sobre a ação de usucapião, bem como a manifestação do poder público.
Quais são os documentos necessários para fazer a Usucapião em cartório?
De forma geral, para mover uma ação de usucapião extrajudicial são necessários os seguintes documentos:
► Modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional;
► Documentos pessoais do requerente e cônjuge ou companheiro, se for o caso;
► Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado;
► Origem e características da posse, bem como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel, além das datas em que ocorreram;
► Certidões negativas dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e da Justiça Federal, da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
► Documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse;
► O nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo, se necessário;
► O número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito.
Como é a atuação do advogado especialista em um processo de usucapião em cartório?
Não por acaso há a obrigatoriedade de que um requerimento de usucapião seja intermediado por um advogado. É este profissional quem vai garantir que o processo ocorra de forma segura e dentro dos parâmetros legais.
Afinal, como vimos, apesar de ser menos oneroso e mais célere que um requerimento realizado judicialmente, o processo de usucapião via cartório é repleto de detalhes importantes. Nesse sentido, a atuação atenta de um advogado especialista em direito imobiliário poderá garantir o sucesso da empreitada.
Portanto, se você acredita que a usucapião de imóveis em cartório é a opção mais vantajosa para que possa regularizar o registro da sua propriedade, entre em contato.
O Advogado em BH do Escritório de Advocacia Daniel Frederighi Advogados pode auxiliá-lo em todo o processo de regularização do seu imóvel em BH, da análise documental ao registro da aquisição do bem. Solicite gratuitamente uma análise para o seu imóvel!
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