A usucapião extrajudicial, tem-se mostrado uma importante ferramenta para registro e regularização de imóveis. Entre suas principais vantagens está a possibilidade de realizar a usucapião de forma mais célere e econômica. Já pensou quais são as taxas e custos envolvidos para realizar a ação de usucapião extrajudicial?
Acompanhe nosso artigo até o final para calcular o valor do investimento e saiba mais sobre a importância de contar com a ajuda de um advogado especialista em usucapião. Vamos lá!
- O que é usucapião?
- Quais são as Formas de usucapião?
- Qual a lei que regulamenta a Usucapião Extrajudicial?
- Quais são as taxas que devo pagar na Usucapião Extrajudicial?
- Quais os Documentos necessários para o pedido da usucapião na via extrajudicial?
- Como funciona o Procedimento da usucapião extrajudicial
- Quais são os custos da usucapião extrajudicial?
- Qual o valor aproximado para fazer uma usucapião Extrajudicial?
- Conclusão
O que é usucapião?
Antes de mais nada, é necessário esclarecer e conceituar o que seria uma usucapião. A usucapião nada mais é do que a aquisição de um imóvel através de sua posse mansa e prolongada.
E qual o motivo para falarmos em usucapião extrajudicial? O motivo é bem simples. O procedimento de usucapião na modalidade extrajudicial, é o que é realizado diretamente no cartório.
Dessa forma, todo procedimento que é feito em cartório, consequentemente, é muito mais rápido e simples quando comparado a um processo judicial.
Quais são as formas de usucapião?
As principais formas de usucapião, são trazidas pelo artigo 1.238 e seguintes do Código Civil. Veja:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
A fim de esclarecimentos de todos os artigos do Código Civil que tratam do assunto, podemos concluir que por principais formas de demonstrar a usucapião, temos: a ordinária, a extraordinária, a especial rural, especial urbana, e por fim, a especial familiar.
Para mais detalhes sobre as modalidades da usucapião, é válida a leitura de um outro artigo disponível em nosso site: Como regularizar meu imóvel sem registro? Saiba tudo sobre Usucapião.
Qual a lei que regulamenta a Usucapião extrajudicial?
O artigo 1071 do Código de Processo Civil brasileiro, juntamente com a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), tratam da Usucapião Extrajudicial:
Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: (Vigência)
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
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Quais são as taxas que devo pagar na Usucapião Extrajudicial?
As taxas e custas de usucapião são: Custas do tabelião; custas de registro da matrícula.
Mas, se for feito na justiça, não haverá custas do serviço do tabelião, mas haverá custas judiciais, entre outras custas que podem vir decorrentes do próprio processo, como a de procuração e citações.
Mais à frente explicaremos melhor outros custos que estão envolvidos quando se pensa em fazer a usucapião em cartório.
Quais os Documentos necessários para o pedido da usucapião na via extrajudicial?
No tópico anterior, já foi descrito pela própria legislação, o que é exigido em termos documentais para se promover a usucapião em cartório. Vamos simplificar para você tudo isso.
Esses são os documentos básicos necessários, lembrando que podem ser solicitados outros pelo cartório a depender de cada caso:
1. Planta e Memorial descritivo – a planta e memorial descritivo servem para especificar a dimensão do imóvel. A planta é que mostra a vista superior e o entorno do imóvel. Já o memorial descritivo é que trará tanto as coordenadas geográficas do imóvel, como as suas medidas. Outros sados técnicos também podem estar presentes.
2. Ata notarial de posse – a ata notarial de posse será lavrada pelo próprio tabelião, e servirá para atestar o tempo da posse sobre aquele imóvel. Há a possibilidade até mesmo de atestar através desta ata o tempo de posse desde antecessores.
3. Certidões negativas – a certidão negativa serve para verificar se existem débitos sobre o imóvel, e tem local certo para serem solicitadas, que é na comarca do imóvel.
4. Justo título – este serve para fins de comprovação da posse do imóvel. São diversos tipos de documentos que podem ser utilizados para esse fim. Como por exemplo: um contrato de compra e venda, uma declaração de posse, o pagamento de impostos e taxas do imóvel, além de outros documentos que faças as vezes na comprovação de que você é possuidor do imóvel. Cabe esclarecer que o justo título não é um documento obrigatório, pois pode ser substituído pelo procedimento chamado justificação administrativa que é realizada no próprio cartório.
Como funciona o Procedimento da usucapião extrajudicial
O procedimento é feito no cartório de notas, sendo necessário obrigatoriamente acompanhamento de um advogado especialista em usucapião.
O primeiro passo é verificar toda a documentação, para saber se há documentos suficientes para colaborar com o pedido, bem como se estes estão corretos para comprovação.
De posse de todos os documentos, agora é hora de fazer o pedido no cartório, sendo que este pedido irá gerar um número de identificação.
O cartório irá fazer uma inspeção para verificar os ônus e exigências que possam recair sobre o imóvel. Tanto a União, o Estado e Município são notificados para se manifestarem e, após, será publicado o edital para conhecimento público da usucapião.
Depois de tudo isso é que o processo será encaminhado para que haja o registro no Cartório de Registro de Imóveis, e será aberto um novo número de matrícula para aquele imóvel.
Não podemos nos esquecer de desde o início que devem ser pagas taxas ao cartório, a qual chamamos de emolumentos.
No tópico a seguir vamos falar especificamente disso, sobre os custos de se realizar a usucapião extrajudicial.
Quais são os custos da usucapião extrajudicial?
Os custos provenientes da usucapião extrajudicial envolvem alguns fatores. Dentre eles:
• Documentação técnica (planta e memorial descritivo);
• Emissão de certidões imobiliária e tributárias (além da de estado civil), tanto do requerente como dos titulares do direito;
• Registro imobiliário;
• Honorários Advocatícios.
Você deve ter entendido que terá custos de se realizar a usucapião extrajudicial, e acredite, ela é mais acessível do que a judicial. Mas, em questão de precificação, quanto de fato você irá gastar?
O custo exato dos custos da usucapião extrajudicial, dependerá da tabela de cada Estado. Isso quer dizer que cada Estado possui uma tabela própria contendo o valor dos emolumentos para recolhimento.
Vamos passar aqui alguns valores, com base na tabela Do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais.
A Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais é que atualiza anualmente as tabelas que integram o Anexo da Lei estadual nº 15.424, de 30 de dezembro de 2004, que “dispõe sobre a fixação, a contagem, a cobrança e o pagamento de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, o recolhimento da Taxa de Fiscalização Judiciária e a compensação dos atos sujeitos à gratuidade estabelecida em lei federal”.
Já que a tabela é sempre atualizada, vamos então passar valores aproximados para que você tenha noção de quanto irá gastar para realizar a usucapião extrajudicial.
• Ata notarial, levando em consideração o valor do imóvel e o valor da ata respectivamente:
| Valor do imóvel usucapiendo | Valor aproximado da Ata notarial |
| de 7.000,01 até 14.000,00 | R$ 655,63 |
| de 14.000,01 até 28.000,00 | R$ 847,04 |
| de 28.000,01 até 42.000,00 | R$ 1.065,43 |
| de 42.000,01 até 56.000,00 | R$ 1.311,50 |
| de 56.000,01 até 70.000,00 | R$ 1.584,79 |
| de 70.000,01 até 105.000,00 | R$ 1.994,56 |
| de 105.000,01 até 140.000,00 | R$ 2.535,06 |
| de 140.000,01 até 175.000,00 | R$ 2.710,92 |
| de 175.000,01 até 210.000,00 | R$ 2.887,10 |
| de 210.000,01 até 280.000,00 | R$ 3.250,68 |
| de 280.000,01 até 350.000,00 | R$ 3.340,24 |
| de 350.000,01 até 420.000,0 | R$ 3.430,19 |
*A tabela completa pode ser consultada no TJMG
- Custos para o processamento e registro da Usucapião no Cartório de Imóveis:
- Pelo processamento da usucapião extrajudicial: R$ 2.120,91.
- Pelo registro – conforme a tabela abaixo:
| Valor do imóvel usucapiendo | Valor aproximado do registro |
| De 7.000,01 até 14.000,00 | R$ 655,63 |
| De 14.000,01 até 28.000,00 | R$ 847,04 |
| de 28.000,01 até 42.000,0 | R$ 1.065,43 |
| de 42.000,01 até 56.000,00 | R$ 1.311,50 |
| de 56.000,01 até 70.000,00 | R$ 1.584,79 |
| de 70.000,01 até 105.000,00 | R$ 1.994,56 |
| de 105.000,01 até 140.000,00 | R$ 2.535,06 |
*A tabela completa pode ser consultada no TJMG
Qual o valor aproximado para fazer a usucapião Extrajudicial?
Vamos calcular a ação de usucapião extrajudicial com um exemplo prático?
Imagine que André possui um imóvel no valor de R$ 500.000,00 e, após preencher todos os requisitos para a Usucapião, resolve contratar um advogado para ingressar com pedido da Usucapião Extrajudicial. Nesse caso, André arcará com os seguintes custos para entrar com a ação:
1. Custo médio da Ata Notarial para fins de Usucapião:
Valor do Imóvel: R$ 500.000,00
Valor aproximado para lavratura da ata notarial para fins da Usucapião: R$ 3.762,30
Valor aproximado para arquivamento dos documentos: R$ 650,00
Valor total aproximado = R$ 4.412,30
2. Custo médio da Documentação Técnica de Engenharia:
O valor aproximado para confecção da planta, do memorial descritivo e da Anotação de responsabilidade técnica será de R$ 1.500,00 reais.
3. Custo médio para Emissão de certidões:
Quanto ao valor médio aproximado para emissão de certidões: será de R$ 600,00 reais. Sendo que, depende do número de requerentes e titulares de direitos reais sobre o imóvel usucapiendo.
4. Custo médio para o Processamento da Usucapião Extrajudicial
Quanto ao valor do processamento da Usucapião Extrajudicial, é de R$ 2.120,91. Além disso, o valor aproximado para prenotações, arquivos, notificações e demais diligências necessárias é de R$ 1.450,00 reais.
Valor total aproximado: R$ 3.570,91.
5. Custo médio para Registro da Usucapião Extrajudicial no Cartório de Imóveis: Valor para registro da Usucapião será de R$ 3.762,30.
6. Custo dos Honorários de Advogado
No que diz respeito aos honorários advocatícios, são estabelecidos pela Seção da Ordem dos Advogados do Brasil onde o Advogado contratado está inscrito. Porém, eles devem ser negociados e tratados diretamente com o profissional, principalmente no que diz respeito às formas de pagamento.
Dessa forma, levando em consideração esse exemplo, e todo os custos mencionados, teremos um custo de cerca de quase R$ 14 mil reais.
Conclusão
O que podemos perceber é que os custos da operação vão depender tanto do valor do imóvel (sem se esquecer das certidões que possuem custos), mas principalmente do Estado em que estará sendo pedida a usucapião extrajudicial, já que cada Estado possui sua tabela de valores.
Para garantir a melhor execução do procedimento de usucapião é importante o acompanhamento de um advogado especialista em usucapião que também tem seu custo. Porém, realizar a usucapião em cartório continua sendo a melhor opção, já que o tempo para conclusão é muito reduzido se compararmos com a usucapião judicial.
Ficou com alguma dúvida? Fale conosco através do número (31) 98435-1476. Estamos à disposição para lhe atender.
Está com dúvidas referentes a Usucapião?
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