Você mora em um imóvel rural sem registro? Ou possui terras sem registro em Minas Gerais? Está com dúvidas se é possível fazer Usucapião em uma propriedade rural? Essa é uma questão bastante comum entre os produtores rurais, especialmente os pequenos, que muitas vezes não são proprietários de suas terras, mas sim meros possuidores. Mas você não precisa se preocupar, pois é possível sim reverter o quadro e se tornar o proprietário de direito das suas terras.
Neste artigo, vamos explicar tudo sobre a usucapião rural, os requisitos necessários para a obtenção, a documentação que você vai precisar para anexar ao processo e o passo a passo.
Só quem registra é dono
Quando você começa a pensar em adquirir um imóvel rural e a conversar com pessoas a respeito do tema, geralmente ouve essa frase, “Só quem registra é dono” . E, de fato, ela está correta.
É uma maneira coloquial de dizer o que está definido no ordenamento jurídico brasileiro, segundo o qual, a propriedade apenas se consolida, após a realização de um negócio jurídico, por meio da formalização do ato com o registro em Cartório da Escritura Pública, seguida do Registro Imobiliário.
Ao contrário do que muita gente costuma pensar, não é a Escritura Pública que transmite a propriedade. Ela é apenas o primeiro passo, que só termina com o Registro Imobiliário do Imóvel.
Uma vez lavrada a escritura, o prazo para efetivar o registro é de 30 dias. Entretanto, esse prazo é mais uma formalidade, pois não há o pagamento de multa caso o mesmo seja ultrapassado. Mas lembramos que não é bom deixar isso acontecer, pois enquanto o registro não for finalizado, o imóvel permanecerá sendo de propriedade do antigo dono, podendo, inclusive, ser penhorado para pagamento de dívidas do proprietário anterior.
Para reverter essa situação, a melhor forma é tentar encontrar o antigo proprietário e solicitar a Escritura Pública do imóvel, que é direito de todo adquirente.
Caso o antigo proprietário também não possua registro do imóvel, é preciso que se volte no tempo até a última pessoa que registrou o imóvel. Legalmente, essa pessoa ainda será considerada a proprietária, mesmo que o bem rural já tenha tido vários donos depois.
Entretanto, caso essa hipótese não seja viável, ou o imóvel rural não tenha registro, há outra maneira de reguralizar e adquirir a propriedade, através do instituto da usucapião.
Sempre conte com um advogado especializado em regularização de imóveis para analisar o seu caso em detalhes e lhe orientar a respeito da melhor estratégia de regularização para imóvel rural.
A Usucapião em imóvel rural
Usucapião é uma forma originária de aquisição de um bem imóvel. Para ter direito, o possuidor deve preencher uma série de requisitos, que envolvem a posse mansa e pacífica do imóvel, com o consentimento do proprietário, por um período ininterrupto que varia de acordo com cada situação.
Deve-se levar em consideração, ainda, a destinação que é dada ao imóvel, respeitando sempre a função social da propriedade e o direito de moradia. É necessário, ainda, o cumprimento de outros requisitos, dependendo do caso concreto, que serão especificados mais adiante.
Uma vez atendidas todas as exigências legais, o possuidor passa, então à condição de proprietário do imóvel, sem que haja a necessidade da transferência do imóvel de uma pessoa para outra.
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Qual modalidade de Usucapião utilizar em um imóvel rural?
Para regularizar um imóvel é possível utilizar de diversas modalidades de usucapião, que levam em consideração o tempo de posse do imóvel, sua localização e sua destinação, dentre outros.
Dentre as espécies de usucapião, algumas se destacam pela possibilidade de serem aplicadas a imóveis rurais.
3.1 – Usucapião rural em imóvel sem registro
A Usucapião rural é destinado à aquisição de imóveis rurais. Sua previsão legal vem da Constituição Federal, em seu artigo 191, que estabelece:
“aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.”
Da leitura deste artigo, é possível extrair todos os requisitos para a obtenção do usucapião rural. São eles:
– Ser possuidor do imóvel como se seu fosse. Esse requisito é chamado de animus domini, que é a intenção de ser proprietário do imóvel, cuidando dele como se fosse o proprietário fazendo, inclusive, melhorias e benfeitorias;
– A posse deve perdurar por 5 anos sem interrupção e sem oposição. Ou seja, caso possuidor deixe o imóvel e depois venha voltar a ocupá-lo, o prazo é interrompido e começa a contar novamente, do zero. Não há a possibilidade de somar os dois períodos. Ainda, a posse deve ocorrer sem oposição. Em outras palavras, o proprietário deve estar de acordo com a posse. Sobre esse tema voltaremos a falar em breve;
– A área que se pretende usucapir não pode ser superior a 50 hectares. Essa limitação tem por objetivo garantir que a propriedade usucapida seja suficiente para o sustento do possuidor e de sua família. Ainda, essa limitação representa uma maior e melhor distribuição de terras, podendo beneficiar mais famílias que porventura ocupem as mesmas terras;
– O possuidor deve morar na propriedade, bem como deve tornar a área produtiva através do seu trabalho, tirando da propriedade seu sustento e da sua família.
Mesmo não constando no artigo mencionado, é necessária a observância de outro requisito, qual seja: o possuidor não pode ter adquirido outro imóvel por meio da usucapião, mesmo que já não seja mais o proprietário, nem pode ter outro imóvel registrado em seu nome.
Com relação à não oposição do proprietário, cumpre esclarecer que em caso de imóveis rurais, nem sempre a posse é iniciada de forma mansa e pacífica. Pelo contrário, muitas vezes os moradores tomam para si as terras com uso de violência e contra a vontade do proprietário.
Nesses casos, o prazo para aquisição da propriedade por meio da usucapião apenas começará a contar quando cessar a violência e o proprietário passar a concordar com a ocupação. Enquanto a situação de conflito perdurar, os possuidores não poderão requerer a usucapião. Isso porque esse tipo de usucapião não exige a prova do justo título, ou seja, a Escritura Pública ou contrato de compra e venda.
Independentemente de qual for a situação conte com a ajuda de um advogado especializado em usucapião para lhe guiar em cada passo da Usucapião rural, o profissional qualificado irá traçar a melhor estratégia para que a sua ação de usucapião rural obtenha sucesso!
3.2 – Usucapião coletiva em imóvel rural
Outra maneira de se registrar um imóvel rural por meio do usucapião é através da Usucapião Coletiva. Essa modalidade de usucapião também pode ser aplicada aos imóveis e terras rurais.
Nessa modalidade, os mesmos requisitos da usucapião rural são exigidos. Da mesma forma, o tamanho total da área que se pretende usucapir dividida pelo número de possuidores (é contado apenas um por família) não pode ser superior a 250 metros quadrados. O princípio é o mesmo explicado anteriormente.
Contudo, para que a usucapião coletiva possa ocorrer, é necessário que os interessados cumpram todas as exigências. Se um deles não atender a apenas um dos requisitos, então não será possível a ação coletiva.
Por exemplo, um grupo de 10 possuidores ocupa junto uma área total de 2.000 metros quadrados. Se apenas um deles tiver outro imóvel registrado em seu nome, a usucapião coletiva não será possível. Nesse caso, cada um dos outros 9 possuidores deverá requerer individualmente a usucapião rural do pedaço da terra onde se encontra a sua casa e a sua plantação, desde que esse pedaço não seja superior a 250 metros quadrados.
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Fale agora3.3 – Verificação da propriedade em Usucapião Rural
Em qualquer das hipóteses: Usucapião Rural e Usucapião Coletiva, acima mencionadas, é preciso que se verifique de quem é a propriedade do imóvel, ou seja, em nome de quem o imóvel está registrado. Isso porque a pessoa que vendeu o imóvel a você também poderia não ter feito o registro. Nesse caso, o proprietário, para os efeitos legais, seria o proprietário anterior, ou a última pessoa que registrou o imóvel em seu nome.
Essa verificação pode ser feita por meio de uma consulta no Cartório de Registro de Imóveis competente, que é o do município onde o bem está localizado.
Essa verificação é importante por duas razões: a primeira delas é para que você possa saber contra quem, de fato, mover a sua ação. Para saber quem está do lado contrário na sua demanda, ou seja, no polo passivo.
A outra razão é porque você pode se deparar com uma hipótese em que a regularização do imóvel rural não seja passível de usucapião, como é o caso de terras que pertencem a um órgão ou ente público. Nesse caso, não é possível a aquisição por usucapião.
Essa proibição está expressa da Constituição Federal, no parágrafo único do artigo 191, citada anteriormente neste artigo.
3.4 – Usucapião extrajudicial em imóvel rural sem registro
Com o advento do Novo Código de Processo Civil, surgiu a possibilidade de desjudicialização da usucapião, que passou a poder ser requerido diretamente em Cartório. É um procedimento longo e bastante burocrático, que precisa passar por 2 cartórios diferentes. Porém, é bem mais rápido que o Poder Judiciário. Caso a documentação esteja toda correta e completa, o tempo estimado para o requerimento feito em cartório é de 90 a 120 dias.
A Usucapião Rural pode ser feita também na forma extrajudical no Cartório de Registro de Imóveis.
O requerimento da usucapião rural extrajudicial, nesses casos, é feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente, de acordo com a localização do imóvel. Para fazer o requerimento, é necessário reunir uma série de documentos, a saber:
– Um croqui da região do imóvel, ou seja, um desenho que mostre a rua onde o imóvel está localizado, os terrenos vizinhos e a rua dos fundos. O ideal é que o croqui seja feito por um profissional;
– Carnês do IPTU do período de ocupação do imóvel;
– Contas de energia elétrica e de água (não precisa juntar todas as contas. Você pode apresentar três contas por ano, de meses alternados);
– Notas fiscais de compras aleatórias, preferencialmente de itens para o imóvel (móveis, material de construção para pequenos reparos) e recibos de profissionais que eventualmente realizaram serviços no imóvel (encantadores, pintores, marceneiros);
– Certidão de nascimento ou casamento atualizada do possuidor do imóvel, bem como RG e CPF;
– Fotos sobre a evolução do imóvel;
– Contrato de promessa de compra e venda;
– Outros documentos que ajudem a comprovar o tempo de posse.
– Planta e memorial descritivo, assinado por engenheiro ou arquiteto, proprietário e vizinhos;
– Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.
– Certidão vintenária do distribuidor cível em nome do proprietário do imóvel.
– Concordância dos titulares de direitos reais registrados ou averbados na matrícula.
– Certidão de negativa de débitos de tributos mobiliários, obter na prefeitura;
– Concordância dos confrontantes.
– Certidão do valor venal junto à prefeitura;
– Certidão de matrícula do imóvel usucapiendo.
Para imóveis rurais, você irá precisar, além todos estes doocumentos, apresentar também:
– Cadastro Ambiental Rural (CAR);
– Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR); e
– O Cerificado de não sobreposição emitido pelo INCRA.
Como você pode ver, a lista de documentos é bastante extensa. Mas não se preocupe, durante todo o procedimento você deverá ser auxiliado por um advogado especialista em usucapião. Mesmo o requerimento sendo feito diretamente ao Cartório, é obrigatória a presença do profissional, que vai poder orientar e ajudar você com relação a toda a documentação necessária.
O procedimento é feito em dois cartórios distintos. No primeiro, o Cartório de Notas, seu advogado especialista deverá preencher o requerimento e apresentá-lo juntamente com toda a documentação que listada.
Em seguida, será realizada uma perícia, que pode, inclusive, contar com uma vistoria no local para atestar para verificar a veracidade e precisão da planta, bem como para checar as condições gerais do imóvel.
Caso haja divergência, estas deverão ser sanadas e, uma vez estando tudo certo, será expedida uma Ata Notarial.
Já no segundo cartório, que é o de Registro de Imóveis, será necessário apresentar os seguintes documentos:
– Requerimento preenchido por advogado para obtenção da usucapião;
– Ata Notarial do Registro de Notas, juntamente com toda a documentação apresentada no primeiro cartório;
– Novas certidões atualizadas; e
– Outros documentos que o Tabelião julgar necessário para o caso.
Nessa etapa, será realizada uma nova verificação da documentação, bem como serão enviadas notificações a todos os interessados e vizinhos. Todos os documentos devem estar assinados e com firma reconhecida.
Após o envio das notificações aos interessados, não havendo manifestação contrária à usucapião, o registro na matrícula do imóvel será feito em favor do requerente. Ou seja, o imóvel rural sem registro será devidamente regularizado através da usucapião rural extrajudicial.
Havendo oposição, o registro não será feito e a discussão acerca da usucapião deverá ser levada ao Poder Judiciário.
Posso fazer Usucapião em imóvel rural sem registro?
Da leitura deste artigo é possível concluir que a usucapião é possível em bens imóveis rurais, mesmo que o mesmo não tenha sido registrado. Dessa forma, é possível regularizar a situação da sua terra.
Em caso de que haja outros possuidores na mesma propriedade, o pedido pode ser feito de forma coletiva. Porém, se algum desses possuidores não cumprir todas as exigências legais, será preciso que cada um faça o seu requerimento individualmente.
Caso você tenha pressa na regularização do seu imóvel rural sem registro, poderá fazer o requerimento extrajudicialmente, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente, que é o do município onde o imóvel está localizado.
É um procedimento bastante burocrático e caro, pois os Cartórios cobram diversas taxas, porém leva de 3 a 4 meses para ser deferido, caso a documentação esteja completa e todos os dados corretos, o que é bem mais rápido do que um processo judicial, que pode se arrastar por anos.
Importante salientar que cada caso é diferente do outro e precisa ser analisado de maneira detalhada. Por isso, é importante consultar um advogado especialista em usucapião e regularização imobiliária, que poderá ajudar você durante todo o procedimento de usucapião, quer seja na esfera judicial ou extrajudicial.
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