Ao comprar um imóvel em leilão, diversas dúvidas aparecem, como o que fazer?, Como registrar o imóvel comprado em leilão? entre outras, sendo assim, elaboramos um artigo para esclarecer as principais dúvidas sobre leilões de imóveis e orientações para os próximos passos!

Uma regra no Direito diz que os bens respondem pelas dívidas de seu proprietário. Sempre que alguém não consegue pagar um empréstimo, um financiamento ou um débito de outra natureza sofre um processo de execução.

Se judicialmente não efetuar o adimplemento voluntário, o credor irá em busca de seus bens para obter a satisfação da dívida.

Ao localizar um imóvel, ele terá a opção de receber o bem como pagamento da dívida ou, de parte dela, ou então pode levá-lo a leilão para receber o produto da venda como pagamento.

Nesse processo, surgem inúmeras oportunidades para quem busca investimentos em imóveis, no sentido de arrematar esses bens, que não raro são vendidos a preços abaixo do valor de mercado.

Neste artigo, iremos tratar sobre os cuidados que os arrematantes precisam adotar, os procedimentos após a arrematação e como lidar com algumas situações com as quais podem se deparar.

Índice do artigo:

1. Meu lance foi o vencedor no leilão. E agora?
2. Consigo registrar somente com a carta de arrematação?
3. Consigo registrar uma Carta de Arrematação constando penhora na matrícula?
4. Consigo registrar uma carta de arrematação constando indisponibilidade na matrícula?
5. O juiz, o arrematante e o leiloeiro assinaram o Auto de Arrematação. O leilão pode ser anulado?
6. A ação de imissão na posse de imóvel arrematado em leilão judicial ou extrajudicial demora?
7. Existem dívidas de IPTU E CONDOMÍNIO no imóvel que não foram descritas no edital. E agora?
8. Comprei um imóvel que está alugado, tenho direito em receber o aluguel ou rescindir o contrato?
9. Comprei parte de um imóvel em leilão. Consigo vender a minha parte?
10. O executado entrou com um recurso impedindo a minha posse, como proceder?
11. O executado alegou bem de família. Consigo desistir da arrematação?
12. Cuidado com os falsos sites de leilão
13. Conclusão

 

 

Meu lance foi o vencedor no leilão. E agora?

No caso em que o participante do leilão tenha o seu lance tido como o vencedor, ele passa a ter a condição de arrematante do imóvel, surgindo algumas obrigações a serem cumpridas para que efetivamente se torne o proprietário do bem.

Recomenda-se que o procedimento seja acompanhado por um advogado especialista em leilões, que irá prestar todas as informações necessárias e proceder com o andamento do feito, até que o arrematante se veja na posse do bem adquirido.

Terminado o leilão, e tendo um lance vencedor, será expedido um documento chamado “Auto de Arrematação”, nos termos do Art. 901 do Código de Processo Civil, que assim dispõe:

Art. 901. A arrematação constará de auto que será lavrado de imediato e poderá abranger bens penhorados em mais de uma execução, nele mencionadas as condições nas quais foi alienado o bem.

Ao arrematar um imóvel em leilão é preciso, primeiramente, que se faça o depósito judicial do valor da arrematação ou da garantia, bem como a comissão do leiloeiro, de 5% no prazo especificado no edital. A não efetivação acarretará multa para o arrematante, e até mesmo a perda do direto adquirido.

Assim que o Juiz assinar o Auto de Arrematação, haverá o prazo de 10 dias para que os interessados possam apresentar impugnações à realização do leilão. Se assim não ocorrer ou o juiz as julgar como improcedentes, então serão efetuados os procedimentos para expedição da Carta de Arrematação.

Conforme a lei, deverá o arrematante providenciar a Guia para que haja o recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cujo comprovante de pagamento é uma das peças processuais que compõem a Carta de Arrematação e que condicionam a sua expedição. Assim dispõe o Art. 901, § 2º, do Código de Processo Civil:

§ 2º A carta de arrematação conterá a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula ou individuação e aos seus registros, a cópia do auto de arrematação e a prova de pagamento do imposto de transmissão, além da indicação da existência de eventual ônus real ou gravame.

Além do mais, é preciso que sejam apuradas e quitadas todas as despesas com a execução, bem como seja paga a comissão ao leiloeiro, conforme prevê o Art. 901, § 1º, do Código de Processo Civil:

§ 1º A ordem de entrega do bem móvel ou a carta de arrematação do bem imóvel, com o respectivo mandado de imissão na posse, será expedida depois de efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante, bem como realizado o pagamento da comissão do leiloeiro e das demais despesas da execução.

A Carta de Arrematação é um documento com validade jurídica, que transfere ao arrematante os direitos de propriedade do imóvel, contudo, somente são plenamente adquiridos quando há a efetivação do registro na Matrícula do bem.

Consigo registrar somente com a carta de arrematação?

Sim. É preciso que a Carta de Arrematação seja levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis em que o bem esteja registrado. Será feita a transcrição, e somente após esse procedimento, haverá a transferência dos direitos de propriedade ao arrematante.

A Carta de Arrematação é uma ordem judicial, e tendo ela em mãos, é possível sim efetuar o registro do imóvel comprado em leilão.

Consigo registrar uma Carta de Arrematação constando penhora na matrícula?

O modelo de aquisição de imóvel por meio de leilão concede ao arrematante a propriedade do bem despido de qualquer direito real de garantia atrelado a ele.

Isso quer dizer que, mesmo que exista uma penhora sobre o imóvel, ou mesmo uma hipoteca, no momento da arrematação, elas não podem ser opostas ao arrematante. Se assim não fosse, nenhum imóvel seria levado arrematado em leilão.

Não quer dizer que a dívida deixe de existir para o antigo proprietário, mas, como o adquirente não tem nenhuma relação jurídica com ele, não há o que ser responsabilizado.

No entanto, é importante que os credores que tenham algum direito de crédito, cuja garantia esteja averbada na matrícula do imóvel, sejam intimados da realização do leilão, sob pena de nulidade do procedimento.

O Arrematante deverá buscar ajuda de um advogado especialista em leilões de imóveis para pleitear, em juízo, a retirada do gravame registrado na matrícula do imóvel arrematado.

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Consigo registrar uma carta de arrematação constando indisponibilidade na matrícula?

A questão da indisponibilidade de bens torna-se um pouco mais complexa do que a penhora, porque há situações em que ela é decretada por interesse público, e o interesse público se sobrepõe ao interesse particular.

A penhora e a hipoteca são restrições que recaem sobre o bem, enquanto a indisponibilidade recai sobre a pessoa do proprietário, que fica impedido de livremente dispor dos bens que possui ou onerá-los.

Se houver a determinação judicial para que haja o cancelamento de averbações anteriores e que seja o bem transferido ao arrematante, o registro de indisponibilidade também deverá ser cancelado.

A indisponibilidade impede a alienação voluntária dos bens pelo seu proprietário. Contudo, a venda em leilão parte de uma ordem judicial coercitiva, que deve ser respeitada, e o registro da Carta de Arrematação deve ser feito na conformidade da determinação.

Não é raro que questões judiciais apresentem divergência de entendimento. Caso haja algum problema com o registro em situações similares, procure o auxílio de um advogado de leilão. Esse profissional irá acompanhar o caso e pleitear em juízo o cumprimento do ordenamento jurídico.

O juiz, o arrematante e o leiloeiro assinaram o Auto de Arrematação. O leilão pode ser anulado?

Conforme vimos acima, o Auto de Arrematação é um documento lavrado imediatamente após a finalização do leilão. Ele vai assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro.

Após a lavratura do Auto, será concedido, pelo Juiz, o prazo de 10 dias úteis para que as partes interessadas possam se manifestar acerca da legalidade do procedimento.

O Art. 903, § 1º, do Código de Processo Civil, prevê algumas situações que podem ser opostas à arrematação:

§ 1º Ressalvadas outras situações previstas neste Código, a arrematação poderá, no entanto, ser:
I – invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício;
II – considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804;
III – resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.

Como o dispositivo já faz a ressalva, existem outras hipóteses em que o leilão pode ser anulado, como por exemplo, a falta de notificação dos credores com penhora ou hipoteca gravados no imóvel.

Ainda que haja a impugnação da arrematação, sempre será garantido ao arrematante o direito de manifestar-se antes que o Magistrado tome a derradeira decisão. Para isso, o auxílio de um advogado especialista em leilão torna-se imprescindível, de modo a ver seus direitos garantidos dentro do processo judicial.

O leilão poderá ser anulado após a lavratura do Auto de Arrematação que, diga-se de passagem, é totalmente diferente da Carta de Arrematação.

Lado outro, o valor despendido para o pagamento da arrematação é devolvido ao arrematante, com juros e correção monetária, conforme tabela do tribunal correspondente.

A ação de imissão na posse de imóvel arrematado em leilão judicial ou extrajudicial demora?

A questão da demora é sempre um grande ponto de interrogação quando falamos em órgãos públicos, e o Poder Judiciário se inclui nisso.

É difícil determinar quanto tempo pode demorar a imissão da posse ao arrematante em um leilão judicial ou extrajudicial. Entram, na variável, a celeridade com que as obrigações cabidas a ele serão cumpridas, a capacidade jurídica e experiência do advogado de desembaraço processual do imóvel contratado, bem como a celeridade dos serviços no Poder Judiciário.

O que se pode fazer é adotar providências para que o processo ande o mais rápido possível. A primeira delas é estar assistido por profissionais capacitados e que conhecem as formalidades e peculiaridades do procedimento de leilões de imóveis em hastas públicas.

A orientação e o acompanhamento por um advogado de leilão de sua confiança é uma medida muito importante, que poderá acelerar o processo, gerando economia de tempo e de recursos financeiros.

 

Existem dívidas de IPTU E CONDOMÍNIO no imóvel que não foram descritas no edital. E agora?

O arrematante pode se deparar com a existência de dívidas de IPTU e CONDOMÍNIO, que são chamadas de “obrigações propter rem”, ou seja, são relacionadas ao imóvel adquirido em leilão, diferentemente de “obrigações propter persona”que são obrigações da própria pessoa, como por exemplo, conta de luz ou água do imóvel. É importante o acompanhamento de um advogado especialista em leilão para realizar uma análise processual completa antes mesmo da arrematação, É bom que se tenha atenção nessas situações para que não haja o pagamento equivocado de débitos que não são de sua responsabilidade.

Vejamos o que dispõe o Art. 130 do Código Tributário Nacional:

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.

Nos casos em que a aquisição do imóvel ocorreu em leilão judicial, o valor depositado pelo arrematante é que será destinado a quitar eventuais débitos pendentes, porém, ele recebe o bem livre de qualquer impedimento ou dívida fiscal.

O arrematante não é responsável por débitos anteriores do imóvel, tendo em vista que não tem nenhuma relação jurídica que o vincule ao antigo proprietário. Então, no caso do IPTU, não há responsabilidade do novo proprietário.

A Administração Pública Municipal será intimada para se manifestar no processo e ficará como credora do valor obtido com a arrematação, sem qualquer ônus ao adquirente.

Nesse passo, com as despesas de condomínio, o valor em atraso será sub-rogado no preço da arrematação, logo, o valor ficará em juízo à disposição do condomínio.

Porém, é preciso que essas despesas estejam previamente dispostas no edital do leilão de maneira bem específica. Se não houver a previsão, ou se ela for feita de maneira genérica, o arrematante não é responsável pelo pagamento.

Cuidado! O arrematante sempre deverá buscar informações quanto aos débitos de condomínio e informar, COM URGÊNCIA, ao juízo competente para que sejam sub-rogados; caso contrário, se o valor já estiver sido liberado ao exequente, tal situação poderá gerar prejuízo ao arrematante.

Por isso, é sempre recomendado contratar um advogado especialista em leilões, o qual poderá agir de forma célere e técnica no processo, evitando contratempos e prejuízos ao arrematante.

Comprei um imóvel que está alugado, tenho direito em receber o aluguel ou rescindir o contrato?

Pode ocorrer que o imóvel comprado em leilão seja objeto de um contrato de locação vigente no momento da arrematação. Algumas circunstâncias devem ser analisadas a depender do caso concreto.

O imóvel, estando devidamente registrado no cartório imobiliário em nome do arrematante, e o contrato de locação não estando gravado na matrícula do imóvel, poderá o arrematante notificar o locatário para que desocupe o imóvel no prazo de 30 dias, sob pena de imissão na posse a ser solicitado no bojo da execução.

Lado outro, caso o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel arrematado, este deverá ser respeitado conforme as cláusulas previstas nesse instrumento locatício.

Portanto, o contrato será mantido até o final da sua vigência, e o arrematante assume a posição de locador, ficando com os direitos que antes eram do antigo proprietário.

Comprei parte de um imóvel em leilão. Consigo vender a minha parte?

É possível também que haja a venda por meio de leilão de partes do imóvel. Essas parcelas são chamadas no Direito de “fração ideal”, que correspondem a uma porcentagem do todo de um imóvel.

Ao adquirir uma fração ideal de um imóvel, o arrematante assume na mesma proporção as obrigações e os direitos relacionados ao bem.

A princípio, não há qualquer impedimento para que a fração ideal de um bem imóvel seja transferida de propriedade, com algumas ressalvas.

Primeiramente, é preciso observar a questão das normas referentes ao parcelamento do solo, que exige uma série de requisitos. Se de alguma forma a compra e venda de fração ideal representar o parcelamento irregular da área total, ele não será possível.

O recomendado é que, mesmo antes de adquirir o bem, essas dúvidas sejam apresentadas a um advogado especialista em leilões, que poderá prestar informações técnicas detalhadas conforme o caso concreto que lhe é apresentado.

O executado entrou com um recurso impedindo a minha posse, como proceder?

Há inúmeras situações que podem ocorrer e que de alguma forma criam empecilhos ao andamento regular do processo e à tomada de posse do imóvel pelo arrematante. Uma delas é o recurso interposto pelo executado.

A depender dos efeitos concedidos pelo Tribunal, os efeitos do leilão podem ficar temporariamente suspensos até que haja o seu julgamento.

O mais importante, nesses casos, é que ao arrematante terá de ser oportunizado o direito de manifestação, uma vez que um direito seu está em questionamento.

Nesse ponto, novamente, o acompanhamento por um advogado especialista em leilões de imóveis é imprescindível para te orientar e apresentar a argumentação em favor do arrematante perante o Tribunal.

O executado alegou bem de família. Consigo desistir da arrematação?

A legislação impõe especial proteção ao bem destino à moradia familiar, o colocando a salvo até mesmo dos credores de seu proprietário. Assim prevê a Lei 8.009/90:

Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Embora não devesse ocorrer, é possível que um imóvel destinado à moradia familiar e protegido pela lei seja levado a leilão. E se restar comprovada a sua destinação, mesmo após a arrematação, o leilão será anulado.

A regra geral é que a arrematação é irretratável. Porém, a lei dispõe de algumas hipóteses em que ela é possível, conforme disposto no Art. 903 do Código de Processo Civil:

§ 5º O arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito que tiver feito:

I – se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital;
II – se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar alguma das situações previstas no § 1º ;
III – uma vez citado para responder a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, desde que apresente a desistência no prazo de que dispõe para responder a essa ação.

Portanto, caso alegue o arrematante o disposto no artigo 903 § 5º do CPC, dentro do prazo legal, poderá desistir da arrematação sem nenhum ônus. Se expirado o prazo, somente por ação própria.

Cuidado com os falsos sites de leilão

Hoje é uma prática muito comum de golpistas e estelionatários a criação de sites supostamente de empresas especializadas em leilões. Os compradores são atraídos pelo preço extremamente atrativo dos bens ali disponibilizados.

Veem-se inúmeros casos em que pessoas acabam sendo vítimas desses criminosos e tendo um prejuízo financeiro considerável. Por isso, é preciso ter muito cuidado com esses falsos sites de leilão on-line.

Aqui traremos algumas dicas simples que podem ajudar você a evitar ser vítima de um golpe e sofrer um prejuízo financeiro.

Um procedimento muito simples e que oferece uma garantia de credibilidade dos leilões é buscá-los diretamente nos sites dos Tribunais. Alguns órgãos do Poder Judiciário oferecem, dentro de seus portais oficiais, uma página exclusivamente dedicada à disponibilização de editais de realização de leilões. Essa é uma maneira que demanda um pouco mais de tempo de busca, mas que oferece uma confiabilidade muito grande.

Os leilões judiciais sempre estarão atrelados a um processo. É muito simples que, pelo número do processo, seja possível verificar a autenticidade do anúncio e a idoneidade da empresa que está oferecendo o leilão.

Outro cuidado é verificar a extensão do site. Dê preferência a sites com a extensão “.com.br”. Evite, por exemplo, sites que tenham “.net”, “.com”, “.site”, pois geralmente são páginas hospedadas em servidores no exterior, e o rastreamento dos criadores fica muito difícil.

E a última é desconfiar quando a proposta é muito atraente e o procedimento de aquisição é muito simples. Faça uma busca para tentar verificar a autenticidade do leilão. Se a dúvida persistir, vale a pena buscar a consulta a um advogado especialista em leilões para verificar a lisura e confiabilidade do leilão.

Conclusão

A arrematação de bens em leilão pode ser uma ótima oportunidade de investimento em bens imóveis.

É preciso adotar uma série de cuidados prévios na arrematação para evitar problemas futuros, bem como seguir todos os procedimentos previstos em lei para que o direito de propriedade do bem seja efetivamente transferido.

Antes de arrematar um bem em leilão, solicite uma análise processual completa do leilão com nossos advogados especialistas em leilões, pois nela analisamos todas as possíveis nulidades do leilão e se a arrematação é indicada. Após arrematar o bem, realizamos todo o acompanhamento processual até a imissão da posse, para que você invista em leilões com segurança jurídica e lucratividade.

 

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